房地合一稅遲未定案 政院恐再改

作者： NewTalk 新頭殼 | 新頭殼 – 2015年5月8日 下午4:34

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新頭殼newtalk 2015.05.08 蔡紀眉/綜合報導
財政部版本的房地合一稅改方案送入行政院審查多時，但行政院政務委員杜紫軍7日表示，對於新舊稅制的影響，已要求財政部再補上衝擊評估報告，如此一來，房地合一稅能否在這會期送入立院審議，備受關注。

房地合一稅是指出售房產時，以房屋和土地合併的實價總額，扣除實際取得成本後，按實際獲利課徵所得稅。房地合一稅制上路後，將取代現行土地與房屋稅分離課徵的雙軌制，並針對自用住宅與長期持有者，實施差別稅率的減徵優惠。
依照先前財政部的版本，房地合一稅率按持有期間分為4級，未滿一年出售者課35%；一年以上未滿二年課30%；二年以上未滿十年課17%；十年以上課12%。在自用住宅部分，則採售價4,000萬元以下完全免稅；預計施行日期為2016年1月1日。
其中，外界對於4,000萬元的免稅門檻意見最大，認為門檻太高並無實質打房效果，尤其北部和中南部的「豪宅」房價落差太大，建議政府應分區訂定不同的免稅門檻。
據了解，財政部版的房地合一實價課稅方案，在3月底送入行政院後，主審的政務委員杜紫軍已完成條文審查，但對於日出時間、自用住宅免稅門檻和稅率3大面向，仍有不同意見，甚至傳出還要再調高免稅門檻。為確保自住客權益，已要求財政部針對新舊稅制再做衝擊評估。
對此，財政部長張盛和7日強調，財政部是以「房地合一課稅」為主要目標，目前仍未定案的部分都可以再討論，但只要通過，對於稅制公平就是跨出一大步。他也提到，已將評估報告趕送行政院，相信行政院很快就能凝聚共識，推出行政院版本，力拼本會期內通過。
不過，由於立法院本會期審議期間只剩1個多月，行政院版本的房地合一稅遲遲未定案，能不能排入院會討論是一大問題，如果拖延到下會期，乃至無法在本屆立委任期內完成審查，恐將重新來過。

每坪10萬 內政部推2萬戶青年宅

作者： 李明賢、林佩怡、陳宥臻╱台北報導 | 中時電子報 – 2015年5月8日 上午5:50

中國時報【李明賢、林佩怡、陳宥臻╱台北報導】

為幫青年人實現買房夢想，內政部將推出「青年生活住宅」計畫，在6直轄市內興建2萬戶住宅，並以成本價出售給年輕人，若僅購買地上權、每坪最便宜僅10萬，遠低於市場行情。政院強調，這屬封閉市場福利住宅，會限制轉售對象，避免對房市造成太大衝擊。
行政院會昨聽取內政部營建署報告整體住宅政策，以目前住宅存量約840萬戶，住宅自有率85.34％，但購房需求戶數仍有55萬戶。營建署評估，全國對於只租不售的社會住宅，約有51萬戶需求；另幾次調查中，青年也提出購屋需求。
內政部為此提出「青年生活住宅」計畫，行政院長毛治國裁示這是逐步達到居住正義的政策目標；在院會後記者會，針對地點、房價、推出時間點，通通一問三不知，還推給這僅5到10年的中長期計畫，細節還要再規畫。
媒體問到明年總統大選後，政策是否改變？內政部次長陳純敬說，青年有購屋需求，應該不會受到選舉因素影響。
不過，內政部下午舉行記者會，居然公布詳細版方案。陳純敬透露，營建署已找17個地點，如淡水新市鎮、林口、三環三線、桃園航空城、機場沿線、高雄等地點，生活機能佳、交通方便。
內政部長陳威仁透露，青年住宅將以2房、3房為主，2房含公設約30坪、3房則是40坪，只賣地上權每坪約10萬到14萬元，持分土地者則是19到20萬元，機場捷運沿線可能是第一個示範區。且將設定排富條款，為避免炒房，不能任意轉售，只能賣回給政府，將使用340億住宅基金，並用融資方式辦理。
政府推出大量青年生活住宅前，部分地方房價已在前一波政府打房政策下出現下修。市場人士更預期，總統大選前，預售屋出現倒貨潮！
根據《住展雜誌》統計，北台灣4月預售屋案量已超過500億元，是今年單月高峰，預計5月新案量也不會少，主要想在下半年選舉氣氛濃厚前搶先銷售。為吸客，建商花招盡出，其中低自備款更成為行銷主流，住展雜誌企研室經理何世昌分析，去年預售屋訂簽開壓到10％、甚至10％以下已可謂絕招，現卻已變成基本門檻，簽約送出國旅遊、工程期零付款、施工工程期延長到4、5年的案例正逐漸增加。

台灣央行今(25)日公布3月5大行庫新承作購屋貸款金額321.53億元，較上月明顯回升81.04億元，為今年以來高點，購屋貸款利率轉升0.006個百分點至1.990%，房仲業者指出，市場回暖，業者推案意願增強，看屋人潮也明顯回溫，惟議價率擴大，以增加買方購屋的意願。

從買賣移轉棟數觀察，台北市、新北市、桃園市、台南市及高雄市依序為2179、3815、2846、1515及2897棟，分別較上月成長18%、44%、42%、29%及47%，不過，均較去年同期衰退，其中雙北市、高雄市首季買賣移轉棟數更創下同期新低紀錄。
住展雜誌企研室經理何世昌分析，在房地合一稅輕放和檔期指標案強銷帶動下，3月房市買氣從谷底小幅反彈，銷售轉佳的個案增加，雖然大多數建案銷售速度仍不快，但已暫時擺脫賣不動的窘境，逐漸把成交量逼出來，惟總體分數僅回到去年10月水準。
永慶房屋則指出，政府積極管控房市，透過房貸成數限縮、房屋稅、地價稅、囤房稅等持有稅調升，有效抑制房價上漲氣勢，逼退短炒型投資客，確實已使房市回歸正常的發展軌道。
永慶房屋認為，購買房地產只要不短線炒作，選對區域、產品，長線買房仍可保值抗跌，雖然近期房市深受利空籠罩，但其實也不失為危機入市的好買點。
台灣央行統計，3月本國五大銀行包括台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀新承做放款加權平均利率為1.621%，較2月的1.635%下降0.014個百分點，主因為周轉金和資本支出貸款利率下降所致。
若不含國庫借款，則3月五大銀行新承做放款加權平均利率為1.728%，較2月的1.773%下降0.045個百分點。

新北宜蘭房價漲 北桃氣虛

（中央社記者韋樞台北23日電）住展雜誌統計北台灣第 1季房價結果出爐，形成「兩強、兩弱、兩持平」格局。新北市和宜蘭房價續漲，雙雙寫下歷史新高；台北市與桃園市連2季走跌，基隆與新竹房價持平盤整。

新北市與宜蘭是北台灣房價走勢最強縣市。新北市今年第1季房價單季漲幅0.94%，成交均價42.9萬元，突破去年第2季前波高點，再創單季新高；宜蘭第1季則漲到21.2萬元，與新北同創房價新猷。
住展雜誌企研室經理何世昌指出，新北市Q1漲幅較高的行政區，依序為八里、淡水與板橋。八里房價在台北港特定區地價墊高激勵下攀升，且近期開出的水岸住宅價格還是高高掛。
淡水近來推案量集中在單價較高的紅樹林一帶，雖然有個別建商降價求售，但因淡水房市旺季將至，多數業者不願跟進降價，整體均價不跌反漲。
至於宜蘭，幾乎每個行政區房價都在漲。宜蘭市、羅東、五結新透天價格續漲，礁溪、五結開出的新大樓案，成交底價全面拉升，拉高整體房價，顯示資金轉移陣地不斷流竄。
台北市與桃園市走勢最弱，房價已連兩季下挫，跌幅分別為1.3%、0.8%，波動幅度很小。何世昌表示，北市與桃園市房價下跌原因不同，桃園部份地區累積供給量過大，難以短時間消化，少數業者出現降價求售，如桃園大有地區、蘆竹大竹重劃區。
青埔重劃區則有個別建商啟動第二波價格下殺，但跟進者不多，整體房價影響有限。不過桃園舊市區、中壢與平鎮市區等地價位又往上拉，第一季房價仍硬，房市強弱更加懸殊。
台北市整體新增供給量依然不大，但因囤房稅利空籠罩，且承受房地合一稅的壓力較重，導致中大坪數產品價格下修，以爭取購屋者認同。雖然北市遭重稅襲擊，但投資置產族群仍未完全消失，只是購買的產品多集中小坪數，顯示市場仍有一絲生機。
在台北市12個行政區中，漲幅最強的是萬華區，年漲幅達9.02%，今年第1季再漲1.3%，豪宅、套房價格通通上漲，但在價格墊高後買氣明顯退去，未來能否再上漲，取決於買方是否願意再追價。
何世昌認為，台北市房價已連跌兩季，但因第1季新建案成交底價普遍拉高，3月單月平均單價回升到92.2萬元，若這股氣勢能夠延續到520檔期，季度房價最快在第2季會止跌；若房價續弱，其他縣市房價還能漲多久，值得留意。 1040423

未成年子女以受贈資金置產 免課贈與稅

去年9合1大選期間，曾爆出朱立倫、連勝文的兒女未成年，存款卻有上千萬，涉及贈與稅問題。國稅局今(14)日發函解釋，如果父母能證明未成年子女名下財產，是以歷年受贈資金購買，不會被課徵贈與稅。
由於父母和子女之間的財產贈與，每年有220萬台幣的免稅額。為避免重複課稅或課稅基準不相同，財政部南區國稅局表示，如果父母幫未成年子女購買財產，包含股票、基金、不動產等，是以歷年來給與未成年子女的資金購置，非一次性的贈與時，父母可以提出完整的資金流程，只要能證明該財產確實是由子女受贈款項及所生孳息取得，即可免徵贈與稅。
南區國稅局解釋，依遺產及贈與稅法第5條第5款規定，限制行為能力人或無行為能力人所購置的財產，視為法定代理人或監護人贈與。但能證明支付款項屬於購買人所有者，不在此限。
因此，當父母以歷年贈與未成年子女的資金為子女置產，如能提示歷年申報贈與稅時，國稅局核發的稅款繳清證明書，或核定免稅證明書，以及子女之銀行存款紀錄等，證明確實係以子女歷年受贈款項購買，即可免視為父母之贈與。
否則，即使持有歷年贈與稅款繳清證明書或免稅證明書，仍將被課徵贈與稅。

房價漲跌南北差很大 雙北保值桃園跌價大

「房地合一」實價課稅箭在弦上，準備進場的買方看法出現「南北分歧」的現象。房仲業者調查發現，北部民眾普遍對房市走勢感到悲觀，南部反而認為房價將因賣方轉嫁成本而上揚。業者指出，近年政府管控已經有效抑制房地產氣勢，民眾只要不短線炒作，長線買房仍可保值抗跌。
　　政府打房積極，除了奢侈稅、囤房稅等政策外，房地合一最快明(105)年開始施行。不過，從財政部送行政院的房地合一稅版本觀察，主要影響者為多屋族、高資產族群，對於自住、長期持有或未達總價4,000萬的民眾來說，影響並不大。而市場傳言紛飛，出現看空、看漲意見不一的狀況。
　　根據永慶房屋Q2房展趨勢前瞻報告，發現全台有35%民眾認為「房價因稅負增加而下跌」，但也有44%擔心「房價恐因屋主稅負轉嫁而上漲」。從6大都會分析，市況呈現出「北部保守、桃園拉鋸、中部持平、南部樂觀」態勢，看漲比例從台北市的39%依序往南增加，到高雄達到60%最高，南、北看法差異極大。
　　永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析，近期北部房市量能處在低檔，民眾購屋信心薄弱，加上高價位住宅多，雙北房市成為重災區；高雄符合4,000萬排富條款的住宅比例只有0.6%，受稅負影響較小，市場人士多樂觀看待。桃園4,000萬以上住宅成交並不多，而看跌比例達40%居6都之冠，顯見當地市場「供過於求」，跌價可能性最大。
　　至於最佳「保值抗跌」縣市，由台北市以45%占比奪下，雙北市合計超過6成。黃舒衛指出，雙北市生活機能完整，公共建設成熟，成為保值首選。在政府限縮房貸成數，加上各項稅賦措施，已有效抑制房價上漲，民眾若能不短線炒作，選對區域、產品，長線仍有機會保值抗跌，尤其可趁近期利空壟罩，危機入市搶得好買點。

房地合一將上路 六大都會區台南、高雄民眾逾50%看漲房價

對於房地合一實價課稅，是否一定會使房價下跌，永慶房產最新調查發現，不僅民眾意見分歧，南北民眾看法更有極大的差異，據第2季永慶房產趨勢前瞻報告調查資料，全台約有35%的民眾認為「房價會因稅負增加而下跌」，不過，卻有高達44%的受訪者認為「房價恐因屋主稅負轉嫁而上漲」，顯示結果與目前普遍認為房地合一實價課稅一上路，房價就會跌的既定看法有很大差異。
永慶指出，調查發現六大都會區的民眾呈現「北部保守、桃園拉鋸、中部持平、南部樂觀」的市況，越往南看漲房價比重越高，以高雄來說，竟有高達60%的民眾認為房地合一稅將使房價上漲，明顯較台北的39%高出許多。
桃園看跌比例最高；台南、高雄有超過5成民眾看漲
另一方面，對於哪些地方才是保值抗跌的最佳縣市？調查發現，第2季民眾認為台北市為保值抗跌的首選縣市占比為45%，新北市則有19%，顯示雙北市生活機能完整、公共建設相對成熟，需求又強，雖然房價較高，但仍是民眾心目中的保值抗跌首選。
不過，值得注意的是，台北市看好度較於去年同期減少6%，顯見消費者對於台北市抗跌的信心，已出現動搖；而桃園看跌比例最高；50%以上的南市、高市民眾認為會漲。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛說明，政府積極推動房地合一實價課稅，未來若上路確實將房產交易稅負成本明顯增加，不過，以目前財政部送交行政院的房地合一稅版本來看，主要受影響者為多屋族、高資產族群，對自住、長期持有、且未達4000萬總價門檻的民眾來說，影響應該不大，因此才會出現看漲和看跌比重均有30-40%的狀況，甚至有不少民眾認為房價可能因稅負轉嫁上揚。
若細分全台六大直轄市來看，認為房地合一會讓房價下跌的以雙北市、桃園占比較高，桃園甚至達40%。
民眾認為房地合一會使房價上漲的看法，則呈現由北至南漸進式增強，台北市有39%民眾表示會使房價上漲，新北市為42%，桃園市為46%，台中市為48%，到台南市已經超過半數以上的民眾(54%)表示會影響房價上漲，高雄市更高達60%，主因為以去年實價登錄資料來看，台南、高雄符合現在4000萬排富條款的住宅比例皆只有0.6%。
惟桃園4000萬以上住宅成交比例並不多，但看跌比例卻最高，顯見當地市場已出現供過於求的現象，房價看法最悲觀。
房市逐漸回歸正常發展軌道 自住買方危機入市好時機
最後，黃舒衛指出，政府積極管控房市，透過房貸成數限縮、房屋稅、地價稅、囤房稅等持有稅調升，有效抑制房價上漲氣勢，逼退短炒型投資客，確實已使房市回歸正常的發展軌道；他更強調，消費者購買房地產，只要不短線炒作，選對區域、產品，長線買房仍可保值抗跌，雖然近期房市深受利空籠罩，但其實也不失為危機入市的好買點。
黃舒衛分析，從房地合一實價課稅政策來看，不管未來調整幅度多大，若長期持有自用住宅，實際稅負增加不會比原先預期重，建議有意購屋的首購或自住買方，善用低利與政策優惠房貸政策，即早看屋、比價。

炒房紅潮入侵 限制中資為時已晚

作者： 文◎馬斯克 | 新新聞周刊 – 2015年4月9日 下午11:26

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開放中國人來台灣買房置產的消息，最近又被炒得沸沸揚揚，原因是內政部三月十九日公告，增訂中國人民取得台灣住宅集中度以總數的一○％為上限的新規定。甚至有教授怒問：「這樣對嗎？」

台灣人會恐慌不無道理，畢竟中國在經濟崛起後，中國人近年在全球各地大肆收購不動產，多引發當地民眾不滿，全球不少人士甚至以米高梅發行的反華電影「紅潮入侵」，來形容中國人在全球炒地皮的行為。
檯面下的買賣才是問題所在
可是，事實上，內政部新公告的規定是趨嚴而非放寬，因為台灣並不是今年才開放中國人來買房子，而是早在民國九十一年就已對中國人敞開買房大門。但從九十一年到去年底為止，中國人走「正常管道」、通過官方審核程序的成交案件僅一八一件。
雖然案例不多，但若從時間軸來觀察成交數，近年成交量能已顯著爬升。民國九十一年至一○○年底，成交數量僅五十年；但自一○一年元月至一○三年底，短短三年內成交量急速累計達一三一件，顯示中資來台買房的量能正在加速當中。
從官方統計上看，中資來台買房的數量仍少，所以內政部重申，開放中資買房沒有炒房疑慮，也不致於墊高房價。但股神巴菲特有個絕妙的比喻：「一旦你在廚房看到一隻蟑螂，之後就會遇到牠許多親戚。」
官方統計中資來台買房的數量之所以偏低，是因為循「正常管道」向台灣當局送件申請，程序繁瑣且曠日費時。首先，要在中國當地申請涉台公證，再將涉台公證書送予我國海基會驗證。
待拿到海基會文書驗證後，再向購買不動產所在地的地方政府地政機關申請核准，若地方政府核准，則須把相關文件送至內政部查覈。若有國安疑慮的成交案件，尚須國防部與國安局經手審查。假設一切都合法無虞，此時中資就能拿著相關文件到地政單位辦理買賣移轉登記。
如此複雜的審查程序，不只要「有錢、有閒、有耐心」，更是要確保中國買方「清清白白」。但如果不想走正常管道，能不能到台灣買房子呢？答案，還是有的。
據知情人士指出，近年中資避開正常管道，轉進台灣購買與炒作不動產最常見的情況，大致有三類：第一類、專炒預售屋。
內政部放任中資炒紅單
根據內政部所制定的「大陸地區人民在台灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法」中，大陸地區人民、法人、團體，或陸資公司申請在台「取得、設定或移轉不動產物權」，都必須經過重重審查；反過來說，只有需要辦理移轉登記的「成屋」，才要經過審查，但屬於「權利買賣」，毋須辦理移轉登記的「預售屋」，則完全不受約束。
法規上的漏洞，吸引中資來台炒作預售屋，所以近年常有「陸客賞屋團」躍上新聞版面，正是由此而來。
中資買台灣預售屋，其實就是「炒紅單（購屋預約單）」，買完紅單後再委請建商或代銷賣給下一手購屋者，從中狠撈一筆。在中國，一般預售商品房在交屋前也能進行預購合同轉讓，類似於台灣預售屋「換約」機制，所以「炒紅單」對中國客而言並不陌生，炒起來更是得心應手。
第二類，繞道第三地，變身成外資。為了避開「中資」這個敏感的標籤，中國企業或富豪寧願先在其他國家設立子公司或空殼公司，再以外資公司的名義進軍台灣不動產市場，無論是土地開發或個體戶買賣，都變得相對簡易。
中資所鍾愛的第三地，較常見者如香港、新加坡、英屬開曼（或譯蓋曼）群島、英屬維京群島等等；利用外資名義來台買房，除了審查手續與時間縮減外，還能享有優惠稅制（房地合一稅將外資售屋利得調高至三○％，實施後將無法省稅）。
最著名的例子就是中國萬通地產，該公司藉由新加坡子公司名義，在淡水小坪頂推出「萬通2011」新建案，就是成功繞道來台的代表。
鱷魚混在鮭魚群中回流
第三類、借人頭。外資公司名義雖然好用，但比起假人頭還是相對複雜，所以用假人頭、以借名登記方式來台買房的中資，數量上較假外資更多。
至於購買台灣人頭的途徑，手法是千奇百怪，但大致可分為兩種方式，第一種是買個體戶，第二種是買公司戶。所謂個體戶，就是買台灣民眾個人的人頭，如台商人頭，或台灣一般民眾人頭；買人頭要付「人頭費」，人頭費有一定行情價，且會隨市場波動。無論是中國或台灣，總有仲介專門為大客戶找人頭，如果客戶出得起費用，根本不用自己找人頭。
另一種則是公司假人頭，中資在檯面下先掌控台商公司股份，檯面下協議由兩方自行簽訂，唯負責人還是掛台灣人名字，日後再以台商名義回台購買不動產。
據業者表示，中資假人頭買房防不勝防，這種化整為零的方式在台灣遍地買房、獵地、蓋旅館，近年十分盛行。先前房市熱絡時，很多建案不時號稱某某台商歸國掃了幾十戶，事實上台商哪有這麼閒，一天到晚回台灣看房子、買房子？其實有一部分是假人頭來的。
從整體來看，中資從檯面下湧進台灣房市的問題未獲解決，而內政部僅從法規面做修正，實質效益不高。若想防範紅潮入侵，卻做不到全面普查與徹底執法，恐將為時已晚。

房地合一vs房價 北部保守 南部樂觀

自立晚報 – 2015年4月10日 下午10:46

【記者柯安聰台北報導】沸沸揚揚近1年的房地合一實價課稅，終於已箭在弦上，很有機會於今年通過立法、明年上路。對於房地合一實價課稅，是否一定會使房價下跌，最新調查發現，不僅民眾意見分歧，南北民眾看法更有極大的差異。

根據2015Q2永慶房產趨勢前瞻報告調查資料統計，對於房地合一稅，全台約有35%的民眾認為「房價會因稅負增加而下跌」，不過，卻有高達44%的受訪者認為「房價恐因屋主稅負轉嫁而上漲」，這結果與目前普遍認為房地合一實價課稅一上路，房價就會跌的既定看法有很大差異，民眾看法相當分歧。調查發現，台北、新北、桃園、台中、台南、高雄等六大都會區，民眾對於房地合一對房價影響看法，呈現「北部保守、桃園拉鋸、中部持平、南部樂觀」的市況，越往南，看漲房價比重越高，以高雄來說，竟有高達60%，過半的民眾認為房地合一稅將使房價上漲，明顯較台北的39%高出許多，南北民眾看法大不同。
另外，在政府不斷的釋出打房的政策及加重稅制下，那些地方才是保值抗跌的最佳縣市呢？調查發現，2015Q2民眾認為台北市為保值抗跌的首選縣市佔比為45%，新北市則有19%，雙北市2年來的合計都超過6成，顯見雙北市生活機能完整、公共建設相對成熟，需求又強，雖然房價較高，但仍是民眾心目中的保值抗跌首選。不過，台北市看好度較於去年同期減少6%，顯見消費者對於台北市抗跌的信心，已出現動搖。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，政府積極推動房地合一實價課稅立法，未來若上路確實將使得房產交易稅負成本明顯增加，不過，以目前財政部送交行政院的房地合一稅版本來看，其實主要受影響者為多屋族、高資產族群，但對自住、長期持有、未達4000萬總價門檻的民眾來說，影響應該不大，因此造成民眾看法出現分歧，看漲與看跌比重均有3-4成的狀況，甚至有不少民眾認為房價可能因稅負轉嫁而上揚。
黃舒衛指出，若細分全台六大直轄市來看，認為房地合一會讓房價下跌的以雙北市、桃園佔比較高，桃園甚至達四成，且桃園認為漲、跌的比例最接近，多空拉鋸最嚴重。黃舒衛表示，對房價看法分歧，也明顯反映在交易量能上，近期北部房市量能均維持在低檔，民眾看跌房市下，購屋信心最薄弱，購屋行為也最保守。
調查指出，民眾認為房地合一會使房價上漲的看法，呈現由北而南漸進式的增強，台北市有39%表示會使房價上漲，新北市為42%，桃園市為46%，台中市為48%，到台南市已經超過半數以上的民眾(54%)表示會影響房價上漲，到高雄市更高達60%。黃舒衛表示，房地合一的確讓價格高、成交低迷的北部市場成為重災區，但對於房價較低的中南部，則稅負影響較小，以去年實價登錄資料來看，台南、高雄符合現在4000萬排富條款的住宅比例，都只有0.6%，難怪出現南北大不同的現象。惟桃園4000萬以上住宅成交比例並不多，但看跌比例卻最高，顯見當地市場已出現供過於求的現象，房價看法最悲觀。
對於目前仍有不少民眾認為房地合一稅將使房價上漲的狀況，黃舒衛強調，現階段行政院版未出爐，未來還有立院立法、選舉等兩大變數，民眾仍不宜過度輕忽。尤其各方對於日出條款、排富條款，看法的差異最大，未來影響的打擊面恐怕還會增加。
黃舒衛指出，政府積極管控房市，透過房貸成數限縮、房屋稅、地價稅、囤房稅等持有稅調升，有效抑制房價上漲氣勢，逼退短炒型投資客，確實已使房市回歸正常的發展軌道。消費者購買房地產，只要不短線炒作，選對區域、產品，長線買房仍可保值抗跌。雖然近期房市深受利空籠罩，但其實也不失為危機入市的好買點。
黃舒衛表示，從房地合一實價課稅政策來看，不管未來調整幅度多大，若長期持有自用住宅，實際稅負增加不會比原先預期來得重，建議有意購屋的首購或自住買方，善用低利與政策優惠房貸政策，即早看屋、比價，才有機會提早圓夢。(自立多媒體2015/4/10)

房地合一 6成高雄人看漲房市

講了許久的房地合一實價課稅，終於或將在今年通過立法、明年上路，但究竟是否會導致房價下跌，南北民眾出現不同的看法，根據永慶房產趨勢前瞻報告調查統計，雖然全台約有35％的民眾認為「房價會因稅負增加而下跌」，但更有高達44％的受訪者認為「房價恐因屋主稅負轉嫁而上漲」，其中又以高雄比例最高，有6成的民眾認為房地合一稅將使房價上漲。

房地合一實價課稅，目前普遍認為是用以打壓房價，但調查卻顯示，認為房價會上漲的反而多於會下跌的人。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析，政府積極推動房地合一實價課稅立法，未來若上路，確實將使得房產交易稅負成本明顯增加。不過，以目前財政部送交行政院的房地合一稅版本來看，其實主要受影響者，為多屋族、高資產族群，對於一般自住、長期持有、未達4000萬總價門檻的民眾來說，影響應該不大。

從區域來分，民眾對於房地合一對房價影響看法，也呈現出「北部保守、桃園拉鋸、中部持平、南部樂觀」的市況，愈往南看漲房價比重愈高，以高雄來說有高達6成民眾認為房地合一稅將使房價上漲，明顯較台北的3成9高出許多。

府中捷運 200坪三角窗透天店面 南雅南路一段 南門街口

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1億5換525億？理想大地遭批圈地 花蓮9問質疑官商勾結

政治中心／綜合報導
在地方，被台北市長柯文哲鎖定要查清楚的美河市捷運聯合開發案尚未落幕；在中央，政府目前說要解決農地炒作、違規農舍林立問題，特權與弊案的烏雲籠罩政壇之際，現在又傳出交通部觀光局大開方便之門，同意花蓮理想大地進行農地變更計畫，甚至有意賣給擁有中國資金的買家引起花蓮縣政府強烈反彈。根據地方知情人士估算，理想大地當初花了新台幣1.5億收購了75萬坪農地，如果以每坪7萬元計算賣出，轉手脫出將可進帳525億元。
有媒體報導在10日報導指出， 觀光局自1992年核定花蓮理想大地渡假村興辦事業計畫迄今超過20年，期間理想大地業者在完成第一期興建渡假旅館，約6公頃土地開發後，遲遲不再有進一步開發動作，僅頻頻以向觀光局申請「變更興辦事業計畫」方式辦理環差分析來展延開發期限，引起花蓮縣政府強烈反彈，質疑理想大地業者將大面積土地長期圈養卻不開發行徑，完全無益於推動花蓮觀光產業。
花蓮縣政府觀光處代理處長彭偉族在報導中受訪指出，理想大地業者於省府時代，省交通部旅遊事業管理局在1992年核定興辦事業計畫，1998年取得環境影響說明書核備後，業者隨即將園區內佔地逾200公頃土地由一般農地變更為遊憩用地，堪稱為當時全台最大農地變更案，但業者當年以興辦光遊樂業申請卻只完成第一期約6公頃土地開發，且僅僅興建了申請計畫中的250間渡假旅館，其他觀光遊樂設施均付之闕如，眼見第三次變更興辦事業計畫時限即將在2016年到期，遂於2013年9月提出第4次變更興辦事業計畫案，觀光局竟然又同意了業者的變更案。這20多年來，理想大地業者僅完成旅館部分的開發，當年申請開發土地逾97%以上的面積至今仍閒置。
長期關注該案的花蓮地方知情人也向《ETtoday東森新聞雲》表示， 理想大地當時說要帶動地方發展、創造就業機會，以每坪200元低價共1.5億元，狂收75萬坪(250公頃)農地，但實為圈地、養地，25年來雜草叢生，違章建築林立，不用投資，不用開發，現在還傳出打算賣給中國資金，若以每坪7萬元價格計算，這筆轉手後進帳的525億不是暴利是什麼？難怪在地方上會被講成是比美河市大十倍的弊案。
針對觀光局屢次同意申請變更，該知情人士也提出質疑指出，為什麼權貴申請大官就會同意、小老百姓要一條水溝都沒有？知情人士同時還列出了 9個問題，要行政院、觀光局、環保署、花蓮縣政府官方四造，以及理想大地出來講清楚、說明白。
一、為何當時75萬坪土地變更(台灣史上最大土地變更案)，縣府會同意讓1.5億的土地立刻變幾百億暴利？一般百姓可以嗎？
二、為何理想公司不用提出任何資金證明，確認有能力開發，所有地方、中央政府統統OK通過，是不是有官商勾結？
三、理想公司拿變更後的土地向華僑銀行借了80億，卻完全沒有開發任何一草一木，資金去向，檢察官為什麼不查一查？
四、是什麼樣的特權讓理想公司借了80億不用開發，為什麼行政院開發基金負責投資8億元，理想公司蓋現在只佔3%面積的園區？
五、為什麼理想借了這麼多錢，還向法院申請破產？
六、 既然是申請破產的公司，為什麼還可以在102年向台灣金控借15億元？
七、請問剛借了15億元，為什麼又不投資在理想的開發案，錢又拿去怎麼分了？
八、為什麼中央政府可以一再核准理想不按照當時申請計劃開發，一再同意延期，到底拿了多少錢？
九、環保署4月13日要同意通過環評讓理想公司再延期，是想說不用開發，只賣地給中國就好了嗎？
對於中央同意理想通過環評可以再度延期，有地方人士除了反彈與跳腳外，花蓮縣政府在往返的公文中事實上也多次表達反對立場，在與環保署溝通的過程中，花蓮縣政府強調該案對於地方與中央機關明確有欺瞞行為外，還曾表示正在研究針對不法行為要移送相關機關法辦，且堅持不同意理想大地申請的環境影響差異評估。



原文網址: 1億5換525億？理想大地遭批圈地　花蓮9問質疑官商勾結 | ETtoday政治新聞 | ETtoday 新聞雲 http://www.ettoday.net/news/20150410/491088.htm#ixzz3WzL4CWuF
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房屋瑕疵擔保責任

通常房屋瑕疵擔保大都是針對房屋漏水海砂凶宅輻射屋等等

如果妳要賣房子時,在簽訂買賣合約時有註明房子有哪些瑕疵問題(如漏水壁癌等等)買方亦可以接受這些事實的話,事後是不必負擔該項瑕疵的擔保責任.
以下是民法關於物之瑕疵的條文內容給你參考

一、物之瑕疵擔保
所謂「物之瑕疵擔保」係指物之出賣人，需從買賣標的物本身之瑕疵，負無過失之瑕疵擔保責任。換句話說，若購屋人購屋後發現該屋本身有物之瑕疵時，於符合以下要件之情況下，即可請求屋主依物之瑕疵擔保的相關規定予以負責。

物之瑕疵擔保的要件如下：
（一）需物之瑕疵於危險移轉時已存在：即該瑕疵須於房屋過戶前已存在。（民法第三百五十四條參照）

（二）需買受人為善意並無重大過失：即該瑕疵需購屋人於購屋前非因故意或重大過失而不知（民法第三百五十五條參照）

（三）買受人須於除斥期間內主張：原則上，買受人受領買賣標的物後，應按物之性質，依通常程序儘速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應立即通知出賣人（民法第三百五十六條參照）。惟如本案例之房屋漏水瑕疵，購屋人通常於交屋後不易發現其瑕疵，一般需居住一段時間後始能得知。但為避免買賣雙方法律關係久懸未決，故依民法第三百六十五條之規定，購屋人應於得知瑕疵後六個月或自房屋之交屋時起五年，向出賣人主張權利，否則將因時效經過而喪失權利。

若符合以上之要件，則購屋人自得依民法第三百五十九條、第三百六十條之規定解除契約，或請求屋主減少價金，甚至請求損害賠償。

二、不完全給付
此外，本案例若因出賣人技安當初簽約前故意不於房屋現況說明書填寫房屋漏水問題或故意不告知瑕疵時，則因此時係可歸責於出賣人之事由致債務不能完全履行，故依民法第二百二十七條之規定，購屋人大雄亦可請求出賣人技安修補該漏水之瑕疵。
至於房屋仲介公司在本案例中，除非其營業員阿福當初亦與出賣人技安共同欺瞞購屋人，否則其於法律上並無任何義務可言，此時大雄僅可請求其為雙方溝通協調，以為其爭取最大之利益。

參考法條：民法
第二百二十七條(不完全給付)
因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。
因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。

第三百五十四條(物之瑕疵擔保責任與效果)
物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。

第三百五十五條(物之瑕疵擔保責任之免除)
買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。

第三百五十六條(買受人之檢查通知義務)
買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買收人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。

第三百五十九條(物之瑕疵擔保效力(一) ─ 解約或減少價金)
買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。

第三百六十條(物之瑕疵擔保效力(二) ─ 請求不履行之損害賠償)
買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。

第三百六十五條
買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。

為什麼一般人總是買不到低於行情的房子??

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一、物之瑕疵擔保
所謂「物之瑕疵擔保」係指物之出賣人，需從買賣標的物本身之瑕疵，負無過失之瑕疵擔保責任。換句話說，若購屋人購屋後發現該屋本身有物之瑕疵時，於符合以下要件之情況下，即可請求屋主依物之瑕疵擔保的相關規定予以負責。

物之瑕疵擔保的要件如下：
（一）需物之瑕疵於危險移轉時已存在：即該瑕疵須於房屋過戶前已存在。（民法第三百五十四條參照）

（二）需買受人為善意並無重大過失：即該瑕疵需購屋人於購屋前非因故意或重大過失而不知（民法第三百五十五條參照）

（三）買受人須於除斥期間內主張：原則上，買受人受領買賣標的物後，應按物之性質，依通常程序儘速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應立即通知出賣人（民法第三百五十六條參照）。惟如本案例之房屋漏水瑕疵，購屋人通常於交屋後不易發現其瑕疵，一般需居住一段時間後始能得知。但為避免買賣雙方法律關係久懸未決，故依民法第三百六十五條之規定，購屋人應於得知瑕疵後六個月或自房屋之交屋時起五年，向出賣人主張權利，否則將因時效經過而喪失權利。

若符合以上之要件，則購屋人自得依民法第三百五十九條、第三百六十條之規定解除契約，或請求屋主減少價金，甚至請求損害賠償。

二、不完全給付
此外，本案例若因出賣人技安當初簽約前故意不於房屋現況說明書填寫房屋漏水問題或故意不告知瑕疵時，則因此時係可歸責於出賣人之事由致債務不能完全履行，故依民法第二百二十七條之規定，購屋人大雄亦可請求出賣人技安修補該漏水之瑕疵。
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第二百二十七條(不完全給付)
因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。
因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。

第三百五十四條(物之瑕疵擔保責任與效果)
物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。

第三百五十五條(物之瑕疵擔保責任之免除)
買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。

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買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買收人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。

第三百五十九條(物之瑕疵擔保效力(一) ─ 解約或減少價金)
買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。

第三百六十條(物之瑕疵擔保效力(二) ─ 請求不履行之損害賠償)
買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。

第三百六十五條
買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。

板橋區府中大順小財神 社區簡介

板橋區府中大順小財神  社區簡介
板橋區府中大順小財神社區位於南雅東路上    民國86年完工
板橋區府中大順小財神所在樓層為7~11樓   總戶數約150戶    分別為1~3房   以小套房為主

學區:板橋國小,後埔國小     忠孝國中,大觀國中  
交通:鄰近65快速道路  府中捷運站

板橋區府中大順小財神社區特色:
因地理位置於南雅夜市上,生活極佳 鄰近家樂福 湳興市場 黃石市場 屈臣氏 寶雅 等等... 交通便利步行6分即達捷運站 2分路程即達公車站,且社區多以小套房為主.

板橋區府中大順小財神 社區管理為非常嚴謹的三段式安管系統,社區大門磁扣控管   電梯磁扣控管 管理員24小時櫃台監控,每層樓加裝多支監視器,夜間社區巡邏,因嚴格的控管也因此成為女學生的承租首選社區.

鄰近台灣藝術大學與亞東技術學院,板橋區府中大順小財神 便為學生與夜市攤販族的首選出租套房,承租率高且穩定,許多房地產投資族也因此喜愛購買本社區小套房出租,輕鬆當個包租公 包租婆.
板橋區府中大順小財神本社區套房承租行情約為1萬~1.3萬

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              房屋買賣承租銷售專員  陳宥任  0963  932-008

    

板橋區府中金阪神 社區簡介

板橋區府中金阪神 社區簡介

板橋區府中金阪神位址於 板橋區 南雅東路上                  完工日期:2007年完工
建設公司:金永昇建設股份有限公司

建物樓層：	地上 1~14 層 / 地下 1~2 層
總戶數：	150戶
同層戶數：	2~3戶
坪數規劃：	14~56坪
管理方式：	管理員
建物型態：	大樓
主 結 構 ：	鋼筋混凝土(RC)

板橋區府中金阪神公設:
公用會議室  社區游泳池  桌球室  KTV室  閱覽區   兒童娛樂區   健身房  星巴克式露天咖啡座

停車場位於地下1~2樓  機械與平面車位

公設完善24小時社區保全管理  
板橋區府中金阪神社區  地段  鄰近65快速道路   府中捷運站   交通便利   
生活機能完善   樓下即夜市 吃喝玩樂一應具全  
周遭賣場 家樂福  勝利百貨  寶雅  屈臣氏  購物便利 

步行5分即達 環河公園  騎腳踏車  散步慢跑   親子休閒  便利

       
臣德地產  板橋府中 在地品牌  
房屋買賣 承租 銷售專員  陳宥任  0963 932-008 

板橋區府中新站歐洲 社區簡介

板橋區府中新站歐洲社區簡介

板橋區府中新站歐洲社區位於新北市 板橋區  南雅東路上

建       商： 久泰建設           2008年完工
板橋區府中新站歐洲規劃戶數 ：608戶       格       局： 1~4房   AB兩棟  總樓高15樓    地下3層
停車位規畫平面與機械車位共地下三層
學區:板橋國小,  後埔國小   忠孝國中

板橋區府中新站歐洲社區公設:
1.雪梨歌劇院  2.坎城影劇院  3.溫莎公爵球奕館  4.希臘活水SPA館  5.蔚藍海岸天幕戲水池
6.阿波羅健身房  7.小哈利親子童玩區  8.Lounge Bar 琴韻沙龍.
板橋區府中新站歐洲公設完善24小時社區保全管理   
板橋區府中新站歐洲  地段  鄰近65快速道路   府中捷運站   交通便利   
生活機能完善   樓下即夜市 吃喝玩樂一應具全  
周遭賣場 家樂福  勝利百貨  寶雅  屈臣氏  購物便利 

步行5分即達 環河公園  騎腳踏車  散步慢跑   親子休閒  便利

板橋區府中新站歐洲 本社區為府中知名指標社區 公設完善  生活機能與交通機能強大
為客戶指名率相當的社區,本社區套房部分承租率高  深受套房投資客嚮往


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板橋區府中財星大樓 社區簡介

板橋區府中財星大樓 社區簡介
位於新北市 板橋區 府中 南雅南路一段1997年完工   總樓高11樓  地下1~2樓為機械與平面停車場    格局為1~4房 
學區:板橋國小,  後埔國小   忠孝國中

板橋區府中財星大樓社區公設完善24小時社區保全管理  
板橋區府中財星大樓社區  地段  鄰近65快速道路   府中捷運站   交通便利   
生活機能完善   樓下即夜市 吃喝玩樂一應具全  
周遭賣場 家樂福  勝利百貨  寶雅  屈臣氏  購物便利 

步行5分即達 環河公園  騎腳踏車  散步慢跑   親子休閒  便利

生活機能與交通機能強大
為客戶指名率相當的社區,板橋區府中財星大樓本社區套房部分承租率高  深受套房投資客嚮往


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板橋區府中一品陞月 社區簡介

板橋區府中一品陞月      社區簡介

建商:河成生活科技建設    完工日期:2012年  新成屋
一品陞月 分為前棟  與 後棟  總樓高:15樓  地下3樓為停車場

總戶數:99戶  格局2~3房   停車位有坡道平面車位  與 機械車位

位置於 新北市 板橋區  南雅南路一段
公設:健身房  公共大廳

學區:忠孝國中 後埔國小 板橋國小
市場:湳興市場  黃石市場

板橋區府中一品陞月 社區公設完善24小時社區保全管理  
板橋區府中一品陞月社區  地段  鄰近65快速道路   府中捷運站   交通便利   
生活機能完善   鄰近夜市 吃喝玩樂一應具全  
周遭賣場 家樂福  勝利百貨  寶雅  屈臣氏  購物便利  
板橋區府中一品陞月榮獲為2014年社區評鑑第三名 

本社區管理完善由 府中 知名牙醫 蔡醫師任期主委

社區年節活動  與 社區 管理得宜 ,板橋區府中一品陞月 住戶品質極高,板橋區府中一品陞月為府中新成屋 指明購屋指標,


並與昇陽府中棧為買方所相提並論.
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板橋區 府中 揚昇河畔 社區簡介

板橋區 府中 揚昇河畔 社區簡介

位置於新北市板橋區  南雅西路一段    
建設公司：揚昇山莊建設      完工日期:2003年
總樓高21樓    地下三層   停車場   分別為坡道平面車位  機械車位
總戶數:120戶  一層四戶      格局:2~4房

公共設施

交誼廳、健身房、中庭花園、會議室、遊戲區、桌球室、撞球室
板橋區 府中 揚昇河畔社區公設完善24小時社區保全管理  
板橋區 府中 揚昇河畔社區  地段  鄰近65快速道路   府中捷運站   交通便利   
生活機能完善   樓下即夜市 吃喝玩樂一應具全  
周遭賣場 家樂福  勝利百貨  寶雅  屈臣氏  購物便利 

步行5分即達 環河公園  騎腳踏車  散步慢跑   親子休閒  便利

板橋區 府中 揚昇河畔 本社區為府中知名指標社區 公設完善  生活機能與交通機能強大

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板橋區府中 大凱臻品 社區簡介

板橋區府中 大凱臻品 社區簡介

位於新北市板橋區  南雅西路二段  完工:2011年
建商名稱：大凱開發   總樓層 9樓   地下1樓  機械停車場
格局為2~3房   
學區:板橋國小  板橋國中
板橋區府中 大凱臻品本社區為稀有小型社區  低公設  華廈   戶數少

臣德地產  板橋府中 在地品牌  房屋買賣 承租 銷售專員  陳宥任  0963 932-008 
 

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